Ege Üniversitesi'nde 'Muğla'da AIRBNB Kullanımı' araştırması yapıldı! En çok AIRBNB ev olan ilçeler ve 3 yıllık şaşırtan artış

Son zamanlarda sık sık yaşanan AIRBNB krizi ile ilgili bir araştırma ortaya çıktı. Meclisten geçen AIRBNB’ye yönelik düzenlemeler vatandaşlar arasında yeni bir tartışma yarattı. Ev sahiplerinin konutlarını bu uygulama ile kiraya vermesi zaman zaman otel veya diğer işletme sahiplerinin karşı çıktığı bir durum olarak görünüyor. Öte yandan Volkan Zoğal tarafından yapılan araştırmada Muğla’da AIRBNB kullanımını, Fethiye ve diğer ilçelerde AIRBNB dağılımını ve yıldan yıla artış verilerini göstermekte. Araştırmanın bir diğer konusu ise AIRBNB kullanımının avantajları ile dezavantajları. İşte o araştırmanın detayları;

AIRBNB ile ilgili birçok ülkede kanun maddelerinde düzenlemeler yapıldı. Öte yandan Türkiye’de de AIRBNB ile ilgili çeşitli kanun maddeleri yer alıyor.  Fakat bunların uygulanabilirliği konusunda halk ikiye ayrılmış durumda.

İşte o ülkelerden bazıları ve AIRBNB kuralları;
ABD’nin Portland şehrinde 2014 yılında yapılan düzenlemeyle ev sahibinin yılın dokuz ayında evinde ikamet etmesi şartıyla kısa süreli kiralamalara izin verilmiştir. Öte yandan evini kiraya verebilmesi için komşularından izin alması, güvenlik denetimini geçmeleri ve 180 dolar tutarındaki başvuru ücretini ödemeleri gerekmekte. Aksi halde bir cezayla karşılaşacaktır.

Amsterdam’da ise AIRBNB ve hükümet arasında yapılan anlaşmada ev sahiplerinin kazançlarından vergi alma adına yapılan düzenlemeler mevcuttur. Aynı zamanda Amsterdam dünyanın ilk “paylaşım şehri” unvanını alan ülke olmuştur.

İspanya’da bulunan Katalonya Özerk Bölgesi’nde ise konut paylaşımı yapabilmek lisans ve kayıt gerektiriyor. Bu sistemin gelmesiyle yasadışı kiralamaların ciddi şekilde önüne geçilmiş.

Madrid’de kiralamalar kayıtlı olabiliyor. Fiyatlandırma politikasının şeffaf olması ve en az 5 gece konaklanma sağlanması kanun maddeleri arasında yer alıyor.

Almanya’da şehirlere göre AIRBNB kuralları farklılık gösterebiliyor. Örneğin Hamburg’ta izin almadan kısa süreli kiralamalar yasal yani serbestken Berlin’de aksine hükümet yetkililerinin izni olmadan bu durum yasaklanmıştır.

Portekiz’de ev sahipleri konaklamalarla ilgili ev sahiplerini bilgilendirmek zorundadırlar. Bu bilgileri yapmadıkları taktirde 35 bin Euro para cezası ve 2 yıl boyunca sistemi kullanamama cezasıyla karşı karşıya kalırlar. Bu uygulamayla birlikte resmi veri tabanlarında bulunan kayıtlı yasal konut sayısı artmış böylelikle yetkililere vergi denetimi ve tahsilatı için gerekli tüm veriler sağlanmıştır.

Son olarak Macaristan’da kiralama ile ilgili veriler yetkililere aktarılmaktadır. Öte yandan bu sistem vergilendirilmiştir.

TÜRKİYE'DE AIRBNB KANUNU ve KURALLARI
Türkiye’de ise sistem şu şekilde işlemekte; Kiraya verilecek konut bir apartman dairesi ise komşulardan muvaffakatname alınması gerekmektedir. Eğer bu kiralama işlemini yapacak kişi kiraladığı bir evi kısa süreli kiraya verecekse, kira sözleşmesinde evin 3. kişilere kiralanabileceğine dair ev sahibinden de onay alması gerekmektedir. Ruhsat alma süreci tamamlandıktan sonra emniyete ya dajandarmaya gidilerek, Kimlik Bildirim Sistemine (https://kbs.egm.gov.tr/) kayıt olunması ve evleri kiralayan kişilerin 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu çerçevesinde kimlik bildirimlerinin yapılması gerekmektedir. Bu konuyla ilgili yeni bir yönetmelik 2022 yılı Haziran ayında Resmi Gazete'de yayımlanmıştır. Buna göre kısa süreli kiraya verilen evler için zorunlu olan kimlik bildiriminin elektronik olarak yapılabileceği belirtilmiş ayrıca “her an ulaşılabilecek” işletmeci bulundurma zorunluluğu getirilmiştir.

MUĞLA VE İLÇELERİNDE AIRBNB KULLANIMINI NE KADAR? AIRBNB’ye KİRAYA VERİLEN KAÇ EV VAR? 

Araştırmada yer alan bilgilere göre 2021 yılı Eylül ayına kadar olan dönemde, AIRBNB platformunda listelenmiş toplam ilan sayısı 31 bin 882’dir. 2016 yılından itibaren AIRBNB ilan sayısında artış gözlenmiştir. Toplam 31 bin 882 ilanın bir kısmı günümüzde aktif olarak listelenmeye devam ederken, diğer kısmı aktif değildir. Muğla’da yıl bazında aktif ilan sayılarının değişimine bakıldığında 2017 yılında 7 bin 323 olan aktif ilan sayısı, her yıl düzenli bir artış göstererek, 2018 yılında 8 bin 975’e, 2019’da 12 bin 985’e, 2020’de 14 bin 368’e ve 2021 yılında ise 16 bin 180’e yükselmiştir

KİRALAMALARIN BÜYÜK BİR KISMI “TÜM KONUT”

Araştırmada kiralamalar “Tüm Konut”, “Özel Oda”, “Paylaşımlı Oda” ve “Otel Odası” olarak 4’e ayrılmıştır. Buna göre kiralamaların %80’ini tüm konut kiralamaları oluştururken, %17,3’lük kısmını özel oda kiralamaları oluşturuyor. Paylaşımlı oda ve otel odası kiralama rakamları ise kalan yüzdelik dilimi oluşturuyor.

MUĞLA’DA EN ÇOK AIRBNB KULLANILAN İLÇELER, MUĞLA’DA AIRBNB ORANLARI, EN ÇOK HANGİ İLÇEDE AIRBNB YAPILIYOR?

Araştırmaya göre Muğla’da en çok AIRBNB ilanına sahip ilçe %39,2’lik bir rakamla Bodrumken onu %29,8 ile Fethiye takip ediyor. Bodrum’da 10.544 ilan, Fethiye’de ise 7.531 ilan bulunuyor.

Muğla’nın Diğer İlçelerinde AIRBNB İlan Sayıları

Marmaris 3.085 
Datça 1.970
Milas 1.483
Ortaca 1.341
Menteşe 383
Dalaman 314
Köyceğiz 284
Seydikemer 117
Yatağan 8 

AIRBNB’nin EN ÇOK KULLANILDIĞI BÖLGE VE MAHALLELERİN ORANLARI VE YILLIK DEĞİŞİMLERİ

Muğla’da AIRBNB’nin en çok kullandığı bölge Fethiye Ölüdeniz olarak karşımıza çıkıyor. 2017’de 534 ilana sahipken 2021 yılında %155’lik bir artışla 1360 ilana yükseliyor.

Ölüdeniz’i takip eden diğer bölge ise Foça. Foça’da toplam 690 AIRBNB konut kiralama ilanı bulunuyor.

YAPILAN ARAŞTIRMADA AIRBNB KİRALAMA SAHİPLERİ, OTEL İŞLETMECİLERİ VE VATANDAŞLAR NE DİYOR?

ÖNCE KİRALIYORDUM ŞİMDİ EVİMİ KİRAYA VERİYORUM
Airbnb platformunu yurtdışına yaptığım seyahatlerde duydum ve kullanmaya başladım. Otel fiyatlarının çok yüksek olmasından dolayı ev kiralamanın daha ekonomik olduğunu görüp ev kiralamıştım, ilk bu şekilde haberdar oldum. Hem uygun konaklama için hem de yeni insanlarla tanışmak da güzel oluyordu. Kendi konutumu kiraya vermeye ise 2018 yılında başladım.

KİRALADIĞIM EVDEN BEN DE EV SAHİBİ DE MAKSİMUM KAR ELDE EDİYORUZ
“Temel amaç gelir elde etmek, yani bu bir meslek ve ben bunu meslek olarak yapan nadir kişilerden birisiyim. Bir eve sahip olup, onu kiraya verip ek gelir elde etmek gibi bir düşüncem yok. Fakat buranın piyasasından dolayı burada amacım aynı zamanda ben gelir elde ederken ev sahibine de düzenli ve enflasyondan etkilenmeyen bir gelir skalası sunmak. Dolayısıyla ev sahibinin de kiraya verdiği evi ya da kullanıma izin verdiği evden maksimum kâr elde etmesini sağlamak.”

SAHTE YORUM YAPIYORUM
“Süper ev sahibi unvanına sahibim. Bunun için araya iki tane sahte yorum soktum, çünkü geçtiğimiz yaz süper ev sahibi değilken (kiralamalar) çok yavaş gitti. O değerlendirme döneminde süper ev sahibi olabilmek için sayı yetersiz kalıyordu, iki arkadaşımdan rica ettim.”

“Süper ev sahibi kategorisinde değilim. Orada da bir takım işler dönüyorsüper ev sahibi olabilmek için sahte rezervasyonla ev tutanlar falan oluyor. Özellikle ticari amaçlı kullananların çoğu yapıyor bunu. Kendisi rezervasyon yapıyor, kabul ediyor. Daha sonra yorum yazıyor vs. Bir de Airbnb’de şöyle bir şey var, fiyata göre sıralama yok, filtreleme yok. Öyle olunca süperhostlarüste çıkıyor. Bundan dolayı para vererek süperhost kalmaya çalışıyorlar.”

MİSAFİRLERE KÜÇÜK İKRAMLAR
“Süper ev sahibiyim, bunun büyük avantajları oluyor. Mesela ev ararken sadece süper ev sahiplerini filtrelediklerinde diğerleri otomatik olarak eleniyor zaten ve siz çıkıyorsunuz. Ayrıca bir yıl boyunca bu unvana sahip olursanız, Airbnb şirketi size 100 dolar tanımlıyor bu parayı tatillerinizde Airbnb’den konut kiralarken kullanabiliyorsunuz. Böyle jestleri de var. Misafirlere küçük ikramlar yapıyorum, yakından ilgileniyorum.”

ARAP TURİST SAYISI ARTTI; TALEPKAR VE KURALLARA UYMUYORLAR
“Son zamanlarda bir Rusya ağırlığı var, Yalıkavak tarafında biraz daha Arap kökenli turistlerin talebi var. İstanbul’da bu işe başladığımda çok ciddi bir Avrupalı turist talebi oluyordu. Aslında Türkiye’nin turist profili değişti. Eskiden Avrupa’dan, Amerika’dan turist gelirken, son zamanlarda Rusya ve Arap ülkelerinden gelenler arttı maalesef. Maalesef diyorum çünkü bu turist profilleri arasında farklılıklar olabiliyor. Arap turistler örneğin çok daha talepkâr oluyorlar, kurallara uymama yönünde daha fazla eğilimleri oluyor.”

Airbnb evlerinde konaklayan kişilerin ilan sahibine sağladığı gelir dışında, ilçelerinde ekonomik bir canlılık yarattığını ve birçok sektörün bu pastadan pay aldığını aktarmıştır.

Örneğin Marmaris’teki 5 yıldızlı iki tesis, bu sistemden kaynaklı olarak doluluklarında herhangi bir azalma olmadığını çünkü kendilerinin genellikle yurt dışı pazarına çalıştıklarını ve taleplerin artarak devam ettiğini belirtmiştir. Fethiye’deki bir apart otel işletmecisi ise, kendisinin de Airbnb platformunu kullandığını ve herhangi bir olumsuz etkiyle karşılaşmadığını aktarmıştır.

Marmaris’i düşündüğümde böyle bir şey yok. Biz her şey dâhil çalışıyoruz ve müşterilerimizinbüyük çoğunluğu İngiliz. İngilizler her şey dâhil sistemi ve kalabalık ortamları çok seviyorlar ve tercih ediyorlar, gidip de farklı bir yerde kalmaz bu insanlar. Müşteri profilleri farklı olduğu için bizi çok etkilemiyor. Airbnb artıyor ama bize de talepler artıyor, karşılayamıyoruz (Katılımcı 24, Marmaris).

Bizim doluluğumuzu etkilemedi. Profil çok farklı, bizim müşterilerimiz ağırlıklı olarak (%60’ı) İngiliz. Oda bir şekilde doluyor, bizi etkilemiyor. Şu an için otellere bir rakip olarak görmüyorum ama ileride ne olur bilmiyorum.

Veriler Volkan Zoğal'ın "Kısa süreli konut kiralamalarının mekânsal özellikleri ve etkileri: Muğla'da Airbnb örneği / Spatial characteristics and effects of short-term rentals: The case of Airbnb in Muğla (Turkey)" adlı doktora tezinden alınmıştır.

Yer Bilgisi: Ege Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Coğrafya Ana Bilim Dalı / Beşeri ve İktisadi Coğrafya Bilim Dalı

Kaynak: https://gcris.ege.edu.tr/handle/11454/91694